(žádost o poskytnutí úvěru resp. příslibu úvěru; hodnocení bonity klienta, kvality jeho investičního záměru, hodnoty a vhodnosti zastavovaného objektu; podmínky čerpání a správa hypotečního úvěru)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Organizace úvěrových postupů při poskytování a splácení hypotečních úvěrů se skládá ze tří základních fází:
- přípravné
- schvalovací
- realizační
Přípravná fáze
V rámci přípravné fáze podává klient žádost o poskytnutí úvěru, případně o poskytnutí příslibu úvěru včetně příslušných podkladů.
Hypoteční banka zde má spíše funkci poradní, kdy zároveň předběžně prověřuje jednotlivé podklady požadované od klienta a ověřuje, zda klient splňuje příslušné podmínky pro poskytnutí úvěru.
Žádost o úvěr, její náležitosti a další doklady
V žádosti se uvádějí zejména:
- základní osobní údaje o žadateli a jeho spolužadatelích
- údaje o zdrojích a výši příjmů a výdajů
- výše, účel (investiční záměr) a předpokládaná doba čerpání a splácení požadovaného úvěru
- popis úvěrovaného objektu a popis nemovitosti, která bude sloužit jako zástava (pokud není totožná s objektem úvěru)
K žádosti je nutné přiložit řadu dalších dokladů:
- doklady ověřující totožnost a plné moci
- doklady průkazně dokládající příjmy klienta (např. potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání, nájemní smlouvy, rozhodnutí o výživném apod.)
- doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované nemovitosti v podobě listu vlastnictví z katastru nemovitostí, snímku pozemkové mapy apod.
- doklady prokazující účel investice do nemovitosti – u koupě kupní smlouva, u výstavby a oprav rozpočet, smlouva o dílo, stavební povolení s vyznačením nabytí právní moci atd.
- doložení vlastních finančních prostředků žadatele o úvěr nutný k doplacení rozpočtovaných nákladů výstavby či rekonstrukce nebo kupní ceny v kupní smlouvě (v případě, že úvěr nepokrývá investiční záměr zcela)
- ověřený odhad ceny zastavované nemovitosti provedený podle požadavků hypoteční banky a fotografii zastavovaného objektu
- doklad o pojištění nemovitosti, případně o životním pojištění klienta apod.
Obdobným způsobem postupují banky při vyřizování žádostí o úvěrové přísliby.
Každá banka má své specifické požadavky, takže je užitečné se předem informovat o konkrétních požadavcích vybrané banky.
Je nutné pamatovat i na to, že získání některých dokladů může trvat i delší dobu a že může být spojeno s nemalými finančními náklady, zejména pokud se týká stavebního povolení nebo odhadu ceny zastavované nemovitosti.
Schvalovací fáze
Ve schvalovací fázi se prověřuje žádost o hypoteční úvěr a pokud je schválen vypracovává se úvěrová smlouva a smlouva zástavní.
Ve schvalovací fázi hypoteční banka definitivně prověřuje správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v žádosti, posuzuje rizika úvěrového případu a stupeň jeho zajištění, konkretizuje podmínky poskytnutí a splácení úvěru pro daného klienta.
Banka se rozhoduje o poskytnutí či neposkytnutí hypotečního úvěru, o výši a o podmínkách, zejména úrokových, za kterých ho poskytne.
Rozhoduje se především na základě vyhodnocení:
· bonity klienta
· kvality jeho investičního záměru
· hodnoty a vhodnosti zástavy (zastavovaného objektu)
Hodnocení bonity úvěrovaného subjektu
Úvěrovaným subjektem se rozumí konkrétní osoba (fyzická nebo právnická), které je hypoteční úvěr poskytován a která je také zavázána úvěr splatit.
Banka se soustřeďuje na analýzu jeho:
· právních poměrů
· důvěryhodnosti
· hospodářské a finanční situace
Právní poměry
Žadatel musí prokázat, že může činit svým jménem právní úkony a zavazovat se. To prokazuje jednak důkazy o své právní a faktické existenci a platnou plnou mocí, pokud je zastoupen.
Podnikatelé se prokazují výpisem z obchodního rejstříku, živnostenským listem, koncesí nebo jiným oprávněním k podnikatelské činnosti apod., fyzické osoby (nepodnikatelé) průkazem totožnosti.
Důvěryhodnost
Významným momentem posuzování bonity je žadatelova důvěryhodnost, zvláště jeho spolehlivost, důslednost a pravidelnost plnění jeho závazků.
Důležité znaky důvěryhodnosti klienta jsou např.:
- stabilita jeho finančního hospodaření
- přesné a včasné plnění platebních a smluvních závazků
- včasnost, úplnost a věrohodnost překládaných potvrzení dokládajících údaje o příjmech a případně i výdajích
- stálost klienta při volbě banky
- osobní znalost klienta nebo jeho zástupců
Hospodářská a finanční situace
Rozhodující pro definitivní posouzení bonity klienta je jeho hospodářská a finanční situace. Banka posuzuje schopnost klienta pravidelně splácet poskytnutý hypoteční úvěr.
Způsob hodnocení hospodářské situace žadatele se liší podle toho, zda se jedná o úvěr na účely:
- nepodnikatelské
- podnikatelské
Nepodnikatelské účely
Při žádosti o hypoteční úvěr na nepodnikatelské účely se vyžaduje, aby prokázané příjmy žadatele o úvěr a jeho případných spolužadatelů byly alespoň tak velké aby pokryly:
- předpokládané splátky hypotečního úvěru
- nezbytné běžné náklady na jejich existenci (včetně rodinných příslušníků
- ostatní neopomenutelné finanční výdaje (daně, platby za pojištění, splátky jiných úvěrů apod.)
Způsoby hodnocení nezbytných běžných nákladů na fungování rodiny se v různých bankách hodnotí různě. V ČR např. některé banky vycházejí z životního minima, stanoveného zákonem č. 463/1991 Sb., o životním minimu, ve znění pozdějších novelizací a předpisů, upraveného určitým koeficientem.
PODMÍNKA PLATEBNÍ SCHOPNOSTI KLIENTA FYZICKÉ OSOBY-NEPODNIKATELE
| Splátky hypotečního úvěru | | | | | | | |
| Běžné náklady na fungování rodiny | < | celkové příjmy žadatele včetně příjmů spolužadatelů | |||||
| Neopomenutelné finanční výdaje | | | | | | | |
Podnikatelské účely
Při žádosti o úvěr na podnikatelské záměry se posuzuje celková hospodářská situace klienta.
Analýza je zaměřena na:
- rentabilitu (resp. tvorbu zisku)
- finanční toky (cash flow)
- úvěrové zatížení (zadluženost)
- míru likvidity (resp. schopnost splácet závazky)
Všechna uvedená hlediska charakterizují jednak úroveň finanční stability klienta a jednak jeho schopnost splácet závazky, zejména pak přijaté úvěry.
PODMÍNKY POSKYTNUTÍ HÚ PODNIKATELSKÉHO CHARAKTERU
| výnosy | | | | > | náklady (případně bez odpisů) | | | |
| peněžní příjmy | | | > | peněžní výdaje | | | | |
| splatné pohledávky | | | > | splatné závazky | | | | |
Při hodnocení bonity subjektu, jde-li o větší úvěry, se někdy vyžadují údaje umožňující vyhodnocení bonity společníků a případně i bonity podniků, ve kterých má žadatel významné majetkové účasti.
Hodnocení kvality investičního záměru
Z podstaty a charakteru hypotečního úvěru vyplývá, že základní podmínkou jeho poskytnutí je, aby byl použit na investování do nemovisti.
Hodnocení kvality investičního záměru se rozlišuje z hlediska toho, zda jde o investici do nemovitosti:
- pro uspokojení individuálních potřeb žadatele
a nebo
- za účelem podnikání
Nepodnikatelský investiční záměr
Očekává se nejnižší rizikovost při poskytnutí hypotečního úvěru na vlastnické bydlení, zvláště pak na bydlení ve vlastním bytě nebo rodinném domě, dále pak na investice do rekreační chaty nebo chalupy, nebytových prostor (např. garáž) apod.
Podnikatelský investiční záměr
Žadatel musí předkládat podnikatelský záměr v němž musí prokázat reálnost úspěchu předpokládané investice a její návratnost, která zaručuje splacení hypotečního úvěru.
Podnikatelský záměr musí být doložen:
- rozborem současné situace na trhu
- vyhodnocením možné nebo existující konkurence
- důkazem prodejnosti výrobků nebo služeb
- důkazem reálnosti propočtů prodejních cen, tržeb a nákladů
- popisem toho, kde podniká
- jak dlouho podniká v oboru
- jaké jsou jeho zkušenosti v podnikání v oboru
- kolik má zaměstnanců
- jací jsou hlavní dodavatelé a odběratelé atd.
Úspěšnost podnikatelského záměru je třeba ještě dokumentovat obchodním a finančním plánem sestaveným na několik let dopředu.
Hodnocení kvality a vhodnosti zastavovaného objektu
O kvalitě nemovitostní zástavy v podstatě rozhoduje její prodejnost a výnosnost tohoto prodeje. Možnost prodeje závisí především na jejím charakteru a použitelnosti. Obecně jsou za nejkvalitnější považovány nemovitosti, které mají všestranné použití.
Nemovitosti se rozdělují:
· stavby
· pozemky
Stavby
Na první místo jsou řazeny nemovitosti sloužící k bydlení. V dalším pořadí následují bytové domy a byty, pak stavby víceúčelového charakteru. Za velmi prodejné jsou považovány zejména víceúčelové stavby, kde jsou kombinovány bytové prostory s prostorami nebytovými, zvláště pokud jsou nebytové prostory použitelné k podnikatelské činnost. Na posledním místě jsou pak stavby nebytové, jednoúčelového charakteru.
Pozemky
Jako nejkvalitnější jsou hodnoceny především pozemky stavební, zvláště mají-li už základní technickou vybavenost. Za mnohem méně kvalitní je pak považována zemědělská nebo lesní půda.
Rozestavěné stavby
Zvláštní skupinu pak tvoří rozestavěné stavby. Podmínkou jejich využití jako zástavy je, aby byly evidovány v katastrech nemovitostí jako rozestavěné budovy s jasným definováním vlastnických vztahů k nim.
Faktory ovlivňující kvalitu nemovitostí
Lze je dělit na faktory:
· tržní – poptávka, nabídka po daných nemovitostech, resp. míra nasycenosti trhu
· netržní
– poloha nemovitosti
– obsazenost nemovitosti
– omezení vlastnických práv k nemovitosti věcnými břemeny, předkupním právem apod.
Realizační fáze
Po podpisu úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy a po vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí dochází k čerpání a splácení hypotečního úvěru.
Podmínky čerpání
Možnost čerpat je podmíněna:
· podpisem úvěrové smlouvy
· podpisem zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky
· vkladem této zástavní smlouvy, přesněji vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí
Další podmínkou může být:
· pojištění zastavené nemovitosti
· uzavření životní pojistky
Základní povinností banky je včas poskytnout klientovi přislíbené úvěrové prostředky. Jejím významným právem je měnit podmínky, zejména co se týká výše úroků, s ohledem na možnost změny, které mohou v průběhu doby čerpání a splácení hypotečního úvěru nastat.
Základní povinností klienta je včas a v dohodnuté výši hypoteční úvěr splácet. Jeho významným právem je možnost při změně úvěrových podmínek ze strany hypoteční banky úvěrovou smlouvu vypovědět.
Rozhodující okamžik pro uvolnění přístupu klienta k penězům nastává, když hypoteční bance předloží osvědčení o tom, že v katastru nemovitostí bylo řádně vloženo zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky.
* Vzhledem k tomu, že v poslední době je tento proces velmi zdlouhavý, některé banky akceptují podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí s označením data a razítkem vkladu.
Čerpání hypotečního úvěru probíhá v zásadě a přednostně bezhotovostní formou, cestou proplácení faktur nebo úhrady závazků plynoucích z kupní smlouvy. Tím se také snižuje úvěrové riziko.
Správa hypotečního úvěru
Po prvním čerpání nastává proces zvaný správa hypotečního úvěru, který zahrnuje:
· kontrolu pravidelnosti a správnosti splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem
· realizaci postupů při nesplácení hypotečních úvěrů podle splátkového plánu.
Splátkový plán
Ve splátkovém plánu je podrobně stanoveno, kdy a v jakých částkách má docházet k čerpání a splácení úvěru a úroků z něho. Banka sleduje plnění splátkového plánu a v případě odchylek od něho přijímá opatření k jeho dodržování (písemné výzvy, penalizace až po opatření k realizaci zástav, z jejichž výnosu by bylo možné dlužné částky uhradit).
Za správu hypotečního úvěru banky rovněž vybírají poplatky.
Hypoteční úvěrový účet
Na hypotečním úvěrovém účtu se sleduje čerpání a splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem. Z vývoje jeho zůstatků se také vypočítávají úroky, které má klient platit.
Žádné komentáře:
Okomentovat