(hypoteční zástavní listy jako zdroj poskytování hypotečních úvěrů, systémy krytí hypotečních zástavních listů, vliv hypotečních zástavních listů na formování úroků z hypotečních úvěrů)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Hypoteční úvěry jsou svou povahou úvěry dlouhodobé. Pro hypoteční banky tak představují dlouhodobé pohledávky, dlouhodobě investované prostředky. Aby se hypoteční banky nedostávaly do problémů se svou finanční rovnováhou a se svou likviditou, je zapotřebí, aby proti hypotečním úvěrům stály odpovídající dlouhodobé zdroje jejich poskytování. Takovýto zdroj představují výnosy z vydávání a prodeje hypotečních zástavních listů.
Hypoteční zástavní listy (HZL) představují zvláštní druh dluhopisů krytý pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo zajištěný zástavním právem k nemovitostem.
Základní předností HZL jakožto zdroje krytí hypotečních úvěrů je pro hypoteční banky jejich neodvolatelnost ze strany investora (kupce) před dobou jejich splatnosti. Majitel HZL může získat své investované prostředky před dobou splatnosti tohoto dluhopisu jen jeho prodejem jinému investorovi.
Hypoteční úvěry a HZL tvoří rub a líc jedné a téže mince – hypotečních obchodů. Hypoteční úvěry představují jejich aktivní stránku, kdy se hypoteční banky vůči svým klientům nacházejí v pozici věřitele, HZL pak jejich pasivní stránku. Při vydávání HZL se hypoteční banky nacházejí vůči svým klientům v roli dlužníka.
K vydávání HZL je zapotřebí získat zvláštní licenci, přičemž vydání každé emise je ještě zvlášť posuzováno a schvalováno institucemi, které mají dozor nad kapitálovým trhem.
Hypoteční zástavní listy se od ostatních dluhopisů liší zejména tím, že:
- výnos z jejich prodeje je účelově určen ke krytí hypotečních úvěrů
- jejich jmenovitá hodnota včetně úroků musí být v souladu s jejich krytím
- s pohledávkami z hypotečních úvěrů
- se souborem hypoték, tj. zástavních práv k nemovitostem – tzv. zástavní systém krytí
Pohledávkový systém
Pokud jsou emise HZL kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, platí pro ně vztah:
HZL = HU + NK
HZL – objem emise hypotečních zástavních listů
HU – objem hypotečních úvěrů sloužících ke krytí emise
NK – náhradní krytí
Vzájemný vztah HZL a HU je dvoustranný – HU slouží ke krytí HZL, ale HZL slouží k refinancování daného souboru HU.
Výhody pohledávkového systému.
- založen na bezprostřední vazbě mezi potřebami a zdroji jejich financování
- dává přehled investorům, do čeho jsou jejich prostředky vkládány
- usnadňuje kontrolu vztahu mezi úrovní úroků z hypotečních úvěrů a z HZL
Problémy pohledávkového systému
- narušování hodnoty objemu vydaných HZL a hodnoty pohledávek z poskytnutých úvěrů. Objem vydaných HZL je až do doby jejich splatnosti konstantní, naproti tomu objem poskytnutých hypotečních úvěrů se vlivem jejich splácení snižuje
- úrokové riziko mezi úroky z hypotečních úvěrů a HZL. Problém vzniká z časového posunu mezi poskytováním hypotečních úvěrů a jejich refinancováním z HZL.
V pohledávkovém systému se nejdříve poskytují hypoteční úvěry za určité úroky a pak teprve – po nashromáždění dostatečně velkého souboru těchto úvěrů – se emitují HZL. Přitom se může stát, že v okamžiku emise se na kapitálovém trhu změní situace tak, že cena zdrojů se zvýší proti předpokladům, a tak se sníží úroková marže s nebezpečím, že hypoteční banka se dostane do ztráty.
Zástavní systém
Pokud jsou emise HZL kryty souborem hypoték, pak platí vztah
HZL = HY < style=""> CZN
HZL – objem emitovaných HZL
HY – soubor hypoték (zástavních práv, resp. zástavních smluv k nemovitostem)
CZN – souhrn cen zastavených nemovitostí
q – kvocient udávající maximálně možnou výši podílu hypotečních úvěrů na ceně zastavených nemovitostí
Výhody zástavního systému
- výhodou přímé vazby HZL na hypotéky je, že hodnota hypoték se fakticky nemění a není tudíž nutné zavádět institut náhradního krytí
- pokles hodnoty nemovitosti v důsledků jejího opotřebení, nemusí mít vliv na hodnotu zástavy (hypotéky), pokud kvocient q vytváří dostatečný prostor
- hypoteční banka předem zná úrokové podmínky, za nichž získá zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů, a může tak minimalizovat úrokové riziko plynoucí z vazby mezi pasivními a aktivními úroky. HZL se v zástavních systémech vlastně emitují předem, před poskytnutím hypotečního úvěru.
Problémy zástavního systému
- nižší kontrola nad účelovostí použití zdrojů získaných emisí HZL
- HZL je nutné buď vydávat v menších souborech, aby klienti nemuseli dlouho čekat, než se nashromáždí dostatečný počet a objem zástav, anebo musí jít o velké klienty, např. obce, které disponují velkým množstvím nemovitostí
Cenotvorná úloha HZL
Výnosy z HZL mají charakter úrokových výnosů. To znamená, že se stanoví v podobě procenta z nominální hodnoty HZL.
Úroky z HZL se stanoví nejčastěji jako pevné po celou dobu jejich splatnosti. Hovoříme pak o pevném kuponu a takovéto HZL se nazývají listy s pevným kuponem.
U HZL s dobou splatnosti na 5 let se někdy nestanoví přímo výše úrokové sazby z nich, ale metoda, jakým se úrokové sazby konstruují. Většinou to bývá formou přirážky nebo srážky, ty jsou stanoveny jako pevné, ale referenční úroková sazba se může měnit. Tím se mění i celkový úrokový výnos z HZL.
Výše úroků z HZL má minimálně dvojí cenový účinek.
Ovlivňuje zásadním způsobem:
- cenu neboli úrok, za který se poskytují hypoteční úvěry
- cenu, za kterou se HZL kupují a prodávají
Výše úrokových sazeb z HZL má rozhodující význam při stanovování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů.
Skladba úroku z hypotečních úvěrů:
úrok z HZL + bankovní marže = úrok z hypotečních úvěrů
Vzhledem k významu úroků z HZL pro formování úroku z hypotečních úvěrů jsou úroky z HZL osvobozeny od daní z příjmů z výnosů z cenných papírů. To znamená, že investor získává již čistý příjem.
Výpočet ceny (kurzu) HZL
Cena (kurz), za kterou se HZL kupují a prodávají, se stanoví v procentech z jejich nominální (jmenovité) hodnoty.
TK = [iHZL ∙ (1- kⁿ) / іT + kⁿ ] · 100
TK – tržní kurz HZL v procentech
iHZL – úroková sazba z HZL (v desetinném vyjádření)
n - doba splatnosti HZL v letech
k – koeficient odvozený od tržní úrokové sazby, pro nějž platí, že
1
k = ----------------
1 + iT
iT – tržní úroková sazba (v desetinném vyjádření)
Příklad:
Úroková sazba HZL je 8% p.a. a je pevná po dobu splatnosti, tržní úroková sazba je 7% p.a., doba splatnosti HZL je 5 let, k = 1/1,07 = 0,93458
1 – ( 1 / 1 + 0,07 )5
TK = [ 0.08 · ---------------------------- + ( 1/ 1+0,07)5 ] ·100
0,07
Tržní kurz tohoto HZL by byl cca 104,1 % nominální hodnoty.
Tržní cena HZL se pak vypočítá jako násobek jeho nominální hodnoty a tržního kurzu.
Alikvotní úrokový výnos
HZL se kupují a prodávají nejen za právě platný kurz, ale za kurz upravený o alikvotní úrokový výnos (AUV).
Alikvotní úrokový výnos představuji tu část celkového ročního úrokového výnosu, který naběhl k datu prodeje nebo koupě za dobu od data poslední výplaty úroku.
Vychází se z úvahy, že držitel HZL má za každý den držení tohoto listu právo na odpovídající zlomek úrokové sazby.
AUV = iHZL · m/R
AUV – alikvotní úrokový výnos
iHZL – úroková míra HZL
m – počet dní, které uplynuly od poslední výplaty úroků z HZL
R – počet dní v roce
Příklad:
Použijeme předchozího příkladu za předpokladu, že k prodeji dochází 120 dnů po poslední výplatě úroků. Alikvotní úrokový výnos (AUV) bude v den prodeje:
AUV = 0,08·120/365=0,026301, tj. 2,6301 procenta z nominální hodnoty HZL
Prodejní cena
Prodejní cena (PC) HZL se pak rovná násobku nominální hodnoty HZL (NH) a součtu tržního kurzu a alikvotního úrokového výnosu:
PC = NH ( TK+AUV)
Příklad:
V našem případě by prodejní cena HZL byla 104,1 + 2,63 = 106,73 procenta z nominální hodnoty HZL. To znamená, že HZL o nominální hodnotě 10 000 Kč by se v našem příkladě kupoval a prodával za 10 673 Kč.
english tags: refinance home
Žádné komentáře:
Okomentovat